الزام به تحویل ملک فروخته‌شده؛ وقتی فروشنده پشیمان می‌شود

معامله ملک یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین معاملات در نظام حقوقی ایران است. با وجود قراردادهای محکم، اسناد رسمی و حتی پرداخت تمام ثمن معامله، موارد متعددی وجود دارد که در آن، فروشنده پس از انعقاد قرارداد، از تحویل ملک خودداری می‌کند. گاه از فروش پشیمان می‌شود، گاه به دنبال افزایش قیمت است، و گاه قصد دارد ملک را مجدداً به شخص دیگری بفروشد.

در این شرایط، خریدار دچار سردرگمی حقوقی می‌شود و این سؤال برایش پیش می‌آید: چگونه می‌توان فروشنده را به تحویل ملک ملزم کرد؟ آیا پشیمانی فروشنده قانونی است؟ چه ضمانت اجرایی برای دفاع از حق خریدار وجود دارد؟

در این مقاله به‌صورت دقیق به این پرسش‌ها پاسخ داده خواهد شد.

تعریف الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک، دعوایی است که خریدار ملک علیه فروشنده‌ای اقامه می‌کند که علیرغم تنظیم قرارداد (سند رسمی یا قولنامه)، از تحویل ملک موضوع معامله خودداری می‌ورزد.

این دعوا در زمره دعاوی حقوقی مالی قرار می‌گیرد و در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌شود.

مبنای قانونی الزام به تحویل ملک

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
«متعاملین باید به تعهداتی که در عقد شرط شده است عمل نمایند.»

ماده ۲۲۱ قانون مدنی:
«اگر کسی تعهد به انجام عملی نماید و آن را انجام ندهد، محکوم به پرداخت خسارت خواهد بود.»

ماده ۳۶۵ قانون مدنی:
«پس از وقوع بیع صحیح، مبیع به خریدار تعلق دارد و فروشنده باید آن را تسلیم نماید.»

بنابراین، اگر فروشنده تعهد فروش داده و تمام یا بخشی از ثمن دریافت شده، حق مالکیت خریدار به رسمیت شناخته شده و وی می‌تواند الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.

شرایط طرح دعوای الزام به تحویل ملک

۱. وجود قرارداد بیع (سند رسمی یا قولنامه‌ای معتبر)
۲. پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله توسط خریدار
۳. عدم وجود منع قانونی برای انتقال (مثلاً ملک در توقیف یا رهن نباشد)
۴. آماده بودن خریدار برای اجرای تعهدات خود
۵. امتناع فروشنده از تحویل ملک در موعد مقرر یا بعد از آن

انواع اسناد در معاملات ملکی و آثار آن در دعوا

۱. سند رسمی (تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی):
در صورت وجود سند رسمی، اثبات مالکیت آسان‌تر بوده و دادگاه‌ها سریع‌تر وارد صدور حکم می‌شوند.

۲. قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی:
در صورت امضا، تاریخ مشخص، قیمت و امضای طرفین، سند عادی معتبر است. اما نیاز به اثبات اصالت و شرایط دارد.

نکته: قراردادهای دستی بدون تاریخ و بدون مشخصات دقیق ملک یا بدون شاهد، در دادگاه با چالش مواجه‌اند.

دعوای الزام به تحویل ملک چه تفاوتی با سایر دعاوی ملکی دارد؟

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

اگر فروشنده پس از صدور حکم، همچنان از تحویل خودداری کند، خریدار می‌تواند:

۱. درخواست اجرای حکم تحویل از اجرای احکام دادگاه
۲. مراجعه به اداره ثبت و پیگیری تخلیه و تحویل ملک
3. طرح شکایت خیانت در امانت یا فروش مال غیر در صورت اثبات سوءنیت فروشنده
4. مطالبه خسارت تأخیر در تحویل ملک از طریق دادخواست مستقل یا در ضمن دعوای اصلی

نحوه تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک

• عنوان دادخواست: الزام به تحویل مبیع

• خواهان: خریدار

• خوانده: فروشنده

• خواسته: تحویل ملک مشخص موضوع قرارداد شماره … مورخ …

• دلایل: قرارداد بیع، رسید پرداخت، استعلام ثبتی، اظهارنامه ارسالی

• هزینه دادرسی: بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک (مالی بودن دعوا)

نقش اظهارنامه و مدارک در اثبات حق خریدار

اظهارنامه رسمی، ابزاری مهم است برای اثبات حسن نیت خریدار و سوءنیت فروشنده. خریدار با ارسال اظهارنامه، اعلام می‌کند که آماده اجرای تعهدات خود است و فروشنده از تحویل ملک امتناع کرده.

مدارک کلیدی شامل:

• قولنامه یا سند رسمی

• رسیدهای پرداخت

• مکاتبات بین طرفین (پیامک، واتساپ، ایمیل)

• شهادت شهود (در صورت جلسه‌ای بودن معامله)

• گزارش کارشناس یا بازدید ملک

دفاعیات متقابل فروشنده در برابر دعوا

فروشنده ممکن است:

• ادعا کند قرارداد صوری بوده

• مدعی فسخ قرارداد به علت تأخیر خریدار در پرداخت شود

• اثبات کند ملک در توقیف بوده یا انتقال آن ممنوع است

• استناد کند به فسخ قانونی به علت غبن فاحش یا تدلیس

دادگاه در چنین مواردی، با بررسی ادله و حسن نیت طرفین، تصمیم نهایی را اتخاذ می‌کند.

فروش مجدد ملک به شخص ثالث؛ چه باید کرد؟

در مواردی، فروشنده ملک فروخته‌شده را به شخص دیگری نیز می‌فروشد. در این حالت:

• اگر خریدار اول قرارداد قدیمی‌تری دارد، می‌تواند ابطال سند خریدار دوم را بخواهد

• اگر سند رسمی به نام خریدار دوم صادر شده، خریدار اول باید اثبات سبق تاریخ معامله خود را انجام دهد

• در صورت اثبات سوءنیت فروشنده، امکان شکایت کیفری فروش مال غیر نیز وجود دارد

مهلت قانونی طرح دعوای الزام به تحویل ملک

طبق ماده ۱۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی، مرور زمان برای این دعوا محدود نیست، اما:

• بهتر است در اولین فرصت، پس از امتناع فروشنده، اقدام شود

• تأخیر زیاد ممکن است نشانه اسقاط ضمنی حق یا بی‌علاقگی تلقی شود

نمونه رأی دادگاه

رأی دادگاه عمومی تهران – سال ۱۴۰۲
در دعوای آقای م.ق علیه آقای س.ف با خواسته الزام به تحویل ملک موضوع قرارداد مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۱۵، دادگاه با بررسی قرارداد، رسید و پیامک‌های رد و بدل‌شده، و با توجه به امتناع فروشنده از تحویل در موعد مقرر، حکم به تحویل ملک به خریدار ظرف ۲۰ روز صادر نمود. اجرای احکام نیز با حکم دادگاه، ملک را تخلیه و تحویل داد.

نکاتی برای پیشگیری از امتناع فروشنده

• قرارداد را به‌صورت رسمی یا با مشاوره وکیل تنظیم کنید

• در قرارداد، مهلت دقیق تحویل، ضمانت اجرا و وجه التزام تعیین شود

• هنگام پرداخت ثمن، رسید دقیق و با امضا دریافت کنید

• از فروشنده گواهی استعلام ثبتی و مفاصا حساب شهرداری بگیرید

• قبل از معامله، از وضعیت توقیف یا رهن ملک مطمئن شوید

در نظام حقوقی ایران، فروشنده موظف است پس از انجام معامله، ملک را به خریدار تحویل دهد. پشیمانی، افزایش قیمت یا عدم تمایل فروشنده، دلیل موجهی برای امتناع نیست. خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست، ارائه مدارک و طی مراحل قانونی، حکم الزام به تحویل ملک را دریافت کرده و از طریق اجرای احکام، ملک را در اختیار گیرد.