چرا باید پیش از امضای قرارداد اجاره دقت کنیم؟
در ظاهر، قرارداد اجاره تنها یک توافق ساده میان موجر و مستأجر به نظر میرسد. اما در واقعیت، همین توافق میتواند منشأ بسیاری از اختلافات حقوقی و مالی شود. قراردادهای اجارهای که بدون دقت کافی امضا میشوند، ممکن است به دعواهای حقوقی طولانی، ضررهای مالی قابل توجه یا حتی تخلیه اجباری ملک بیانجامند.
در این مقاله بهصورت دقیق بررسی میکنیم که چه نکاتی باید پیش از امضای قرارداد اجاره رعایت شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد.
بررسی هویت و مالکیت موجر
یکی از نخستین گامها در تنظیم قرارداد اجاره، احراز هویت موجر است. مستأجر باید اطمینان حاصل کند که فردی که ملک را اجاره میدهد، واقعاً مالک قانونی آن است یا از سوی مالک اختیار قانونی دارد.
مدارک ضروری برای بررسی مالکیت و هویت موجر:
-
سند رسمی ملک یا بنچاق قانونی
-
-
کارت ملی و شناسنامه موجر
-
در صورت نمایندگی، ارائه وکالتنامه رسمی با ذکر اجازه اجاره
در صورتی که موجر اختیار قانونی برای اجاره ملک نداشته باشد، قرارداد منعقده بیاعتبار خواهد بود.
تعیین دقیق موضوع قرارداد
در متن قرارداد باید مشخصات ملک مورد اجاره بهصورت کامل درج شود:
-
نشانی کامل و رسمی ملک
-
شماره پلاک ثبتی
-
کاربری ملک (مسکونی، تجاری یا اداری)
هرگونه ابهام در این بخش میتواند موجب بروز اختلاف شود. برای نمونه، اجاره ملکی با کاربری مسکونی برای فعالیت تجاری بدون اجازه شهرداری، میتواند تخلف محسوب شود و عواقب قانونی داشته باشد.
تعیین مبلغ ودیعه، اجارهبها و نحوه پرداخت
در قرارداد اجاره باید مبلغ ودیعه، مبلغ اجاره ماهانه و روش پرداخت بهطور دقیق قید شود.
همچنین بهتر است شماره حساب بانکی موجر یا مستأجر در قرارداد ذکر شود تا از اختلافهای آتی جلوگیری شود.
نکاتی که در این بخش باید رعایت شود:
-
ثبت دقیق مبلغ به عدد و حروف
-
مشخص کردن تاریخ دقیق پرداخت هر ماه
-
تعیین نحوه پرداخت (حضوری، حواله بانکی یا پرداخت الکترونیکی)
در صورت عدم ذکر جزئیات، موجر میتواند نسبت به مطالبه اجارهبهای معوقه اقدام کند و مستأجر نیز در معرض تخلیه قرار گیرد.
مشخص کردن مدت زمان اجاره و شرایط تمدید
مدت زمان اجاره یکی از مهمترین بندهای قرارداد است که باید بهوضوح مشخص گردد:
-
تاریخ شروع اجاره
-
تاریخ پایان اجاره
-
شرایط و توافقات درباره تمدید قرارداد
عدم تعیین شرایط تمدید میتواند موجب بروز ابهام شود؛ بهگونهای که هر یک از طرفین برداشت متفاوتی از وضعیت تمدید داشته باشند.
تعیین دقیق مسئولیت تعمیرات
در بسیاری از قراردادهای اجاره، بهویژه قراردادهای شفاهی یا ناقص، مسئولیت تعمیرات باعث بروز اختلافهای شدید میشود.
اصول کلی درباره تعمیرات:
-
تعمیرات اساسی مانند لولهکشی، تأسیسات برق، دیوارچینی: بر عهده موجر
-
تعمیرات جزئی و روزمره مانند تعویض لامپ یا شیرآلات: بر عهده مستأجر
با ذکر دقیق این موارد در متن قرارداد، از بروز سوءتفاهم جلوگیری میشود و در صورت بروز اختلاف، امکان استناد به قرارداد وجود دارد.
تعیین شرایط فسخ قرارداد
فسخ قرارداد در برخی موارد ضروری میشود؛ بنابراین باید شرایط آن از پیش تعیین شود:
-
عدم پرداخت اجارهبها برای دو یا سه ماه متوالی
-
تغییر کاربری بدون مجوز موجر
-
تخریب عمدی یا تغییر غیرمجاز در ملک توسط مستأجر
-
نیاز موجر به بازپسگیری ملک برای سکونت خود یا بستگان درجه یک
پیشبینی شرایط فسخ در متن قرارداد اجاره، نقش مهمی در کاهش اختلافات ایفا میکند.
ثبت قرارداد در سامانه رسمی یا دفاتر املاک معتبر
با راهاندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، امکان ثبت قراردادهای اجاره بهصورت رسمی و با کد رهگیری وجود دارد.
مزایای ثبت قرارداد:
-
جلوگیری از تنظیم قراردادهای صوری یا جعلی
-
امکان پیگیری قانونی مؤثرتر در مراجع قضایی
-
اثبات تاریخ و شرایط قرارداد در صورت بروز اختلاف
✅ توصیه میشود حتی قراردادهای اجاره کوتاهمدت یا مبالغ پایین نیز در سامانه ثبت شوند.
بررسی بدهیهای احتمالی ملک
پیش از امضای قرارداد اجاره، مستأجر باید وضعیت بدهیهای ملک را بررسی کند:
-
بدهی به اداره آب، برق، گاز
-
بدهی مالیاتی
-
بدهی به مدیریت ساختمان در صورت ملک آپارتمانی
در صورت وجود بدهی معوق، مستأجر ممکن است در زمان استفاده از ملک یا هنگام قطع و وصل مجدد انشعابات با مشکل مواجه شود.
توجه به شروط خاص قرارداد
برخی شروط خاص ممکن است توسط موجر یا مستأجر به قرارداد اضافه شود:
-
ممنوعیت نگهداری حیوان خانگی
-
الزام به اخذ مجوز شهرداری برای تغییرات
-
حق بازدید موجر از ملک در زمان اجاره
-
توافق درباره بیمه ملک یا مسئولیت حوادث
این شروط باید به صورت کاملاً واضح و بدون ابهام در متن قرارداد نوشته شده و به امضای طرفین برسد.
قرارداد اجاره، توافقی ساده یا پر از جزئیات حساس؟
قرارداد اجاره سندی است که بیش از آنکه یک توافق ساده باشد، سندی حقوقی با تبعات جدی است. بیتوجهی به جزئیات و امضای بدون دقت میتواند به اختلافات جدی و مشکلات مالی منجر شود.
بنابراین، پیش از امضای هر قرارداد اجاره، لازم است با دقت تمامی بندها، شرایط و نکات حقوقی مربوطه را بررسی کنید و در صورت نیاز، با یک وکیل متخصص در حوزه قراردادهای اجاره مشورت نمایید.
دقت امروز، آسودگی فردای شما را تضمین میکند.
